무허가 주택을 소유한 상태에서 다른 주택을 취득하면 1가구 2주택이 됩니다. 하지만 무허가 주택의 경우 일반 주택과 다른 세법 적용을 받아 상당한 세금 혜택을 누릴 수 있습니다. 특히 주택수 산정에서 제외되거나 특례가 적용되어 취득세, 양도소득세, 종합부동산세에서 유리한 조건을 받을 수 있습니다. 무허가 주택이라고 해서 반드시 불리한 것은 아니며, 오히려 제대로 활용하면 합법적인 절세 효과를 기대할 수 있습니다.
무허가 주택 1가구 2주택 개념과 기준
무허가 주택 1가구 2주택이란 건축허가를 받지 않고 건축한 주택과 일반 주택을 함께 소유하는 상황을 말합니다. 무허가 주택은 건축법상 관할 관청에 적법한 신고절차나 허가절차를 밟지 않고 건축한 주택이지만, 주택의 외형을 갖추고 영구적으로 주택으로 사용할 목적으로 건축된 경우 법적으로 주택에 해당합니다.
중요한 점은 무허가 주택이 주택수 산정에서 제외되는 경우가 많다는 것입니다. 지방세법상 주택은 건축물대장, 사용승인서, 임시사용승인서 또는 등기부에 주택으로 기재되어 있는 주택과 특정 조건을 충족하는 주택으로 규정됩니다. 무허가 주택은 대부분 이러한 공부상 자료가 없어 주택수에서 제외되는 혜택을 받을 수 있습니다.
- 건축물대장에 주택으로 미기재된 무허가 주택
- 사실상 주거용으로 사용하는 건축물
- 2005년 11월 8일 이전 건축허가 없이 건축 가능했던 주택
- 준공검사필증을 교부받지 않은 무허가 주택
무허가 주택 취득세 혜택과 조건
무허가 주택을 보유한 상태에서 추가 주택을 취득할 때 취득세 혜택을 받을 수 있습니다. 일반적으로 무허가 주택은 주택수 산정에 포함되지 않아 다주택자 중과세율을 피할 수 있습니다.
취득세 세율은 조정대상지역에서 2주택 이상 취득 시 8~12% 중과세율이 적용되고, 비조정대상지역에서는 3주택 이상부터 중과세율이 적용됩니다. 무허가 주택이 주택수에서 제외되면 실질적으로 1주택자로 취급되어 기본세율 1~3%를 적용받을 수 있습니다.
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 | 무허가 주택 특례 |
| 1주택 | 1~3% | 1~3% | 기본세율 적용 |
| 2주택 | 8% | 1~3% | 무허가 주택 제외시 기본세율 |
| 3주택 | 12% | 8% | 특례 적용 가능 |
| 4주택+ | 12% | 12% | 일부 혜택 제한 |
무허가 주택 1가구 2주택 특례 신청 방법
무허가 주택 관련 특례를 신청하려면 관할 세무서나 지자체에 신청서를 제출해야 합니다. 종합부동산세의 경우 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신청할 수 있으며, 최초 제출 후 변동사항이 없으면 자동으로 적용됩니다.
신청 시 필요한 서류는 주택수 산정 제외 신청서, 무허가 주택 현황을 확인할 수 있는 자료, 토지 및 건물 관련 서류 등입니다. 무허가 주택임을 증명하기 위해 건축물대장 부존재 확인서, 현장 사진, 실제 사용 현황을 입증할 수 있는 자료를 준비해야 합니다.
- 주택수 산정 제외 신청서 작성 및 제출
- 무허가 주택 현황 확인 자료 준비
- 건축물대장 부존재 확인서 발급
- 관할 세무서 또는 지자체 방문 신청
- 온라인 신청 시스템 활용 가능
양도소득세 비과세 혜택 활용법
무허가 주택 보유자가 일반 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 무허가 상속주택의 경우 주택수에 포함되지 않아 다른 주택 양도시 비과세 판정에서 유리합니다.
상속주택 비과세 특례를 활용하면 상속으로 취득한 무허가 주택은 주택수에서 제외하고 기존 보유 주택의 비과세 여부를 판단할 수 있습니다. 상속개시일부터 5년 이내 또는 지분율 40% 이하이거나 공시가격이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하인 경우 특례가 적용됩니다.
| 특례 유형 | 적용 기간 | 조건 | 비과세 효과 |
| 상속주택 특례 | 5년간 | 별도세대, 선순위 상속 | 주택수 제외 |
| 소액지분 특례 | 제한없음 | 지분 40% 이하 | 지속적 혜택 |
| 저가주택 특례 | 제한없음 | 6억원(3억원) 이하 | 완전 제외 |
| 일시적 2주택 | 3년간 | 대체취득 사유 | 비과세 연장 |
주의사항과 절세 전략
무허가 주택 관련 특례를 활용할 때는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 무허가 주택이라도 사실상 주거용으로 사용하면 양도소득세법상 주택으로 취급되므로, 실질과세원칙에 따라 과세될 수 있습니다.
무허가 주택에 대해 재산세가 주택으로 부과되고 있다면 지방세법상 주택으로 인정받을 가능성이 높습니다. 따라서 재산세 부과 현황과 실제 사용 용도를 종합적으로 고려하여 전략을 수립해야 합니다.
절세 전략으로는 무허가 주택의 현황을 정확히 파악하고, 필요한 경우 건축물대장 등재나 합법화 절차를 검토할 수 있습니다. 또한 상속주택의 경우 5년 내 처분 계획을 세우고, 다른 주택과의 양도 순서를 전략적으로 결정하는 것이 중요합니다.
- 재산세 부과 현황 확인 및 관리
- 실질 사용 용도와 법적 지위 점검
- 상속주택 5년 특례 기간 관리
- 주택 양도 순서 전략적 결정
- 전문가 상담을 통한 맞춤형 계획 수립